Theo báo cáo chuyên sâu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), trong nhiều năm qua, chính mạng lưới giao thông liên vùng được đốc thúc đầu tư mạnh mẽ đã tạo nền tảng cho sự bứt phá của thị trường địa ốc khu Tây.
Hàng loạt dự án hạ tầng quy mô hàng tỷ đô, từ quốc lộ, cao tốc đến metro, đã và đang được triển khai, giúp khoảng cách di chuyển từ khu vực phía Tây vào trung tâm TP.HCM (cũ) ngày càng được rút ngắn, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị theo hướng đa cực.
Nổi bật trong bức tranh hạ tầng là tuyến Vành đai 3 TPHCM đang được thi công gấp rút để thông xe kỹ thuật từng đoạn, dự kiến hoàn thành toàn tuyến đầu năm 2026.
Song song đó, dự án Vành đai 4 qua Tây Ninh đang trong giai đoạn đầu tư. Khi hai tuyến vành đai này dự kiến khép kín trong giai đoạn 2026-2027, không gian kinh tế – logistics và vành đai đô thị – dân sinh sẽ được hình thành đồng bộ.
Cùng thời điểm, cao tốc Bến Lức – Long Thành vốn gần 30.000 tỷ đồng dự kiến hoàn thành cuối năm 2026, cùng nút giao Mỹ Yên kết nối các tuyến TPHCM – Trung Lương, Bến Lức – Long Thành và Vành đai 3 đang dần về đích, tạo nên trục liên kết chiến lược cho toàn khu vực phía Nam.
Việc mở rộng cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận lên 8-10 làn xe tiếp tục gia tăng năng lực kết nối liên vùng. Trong khi đại lộ Võ Văn Kiệt được quy hoạch kéo dài đến khu công nghiệp Hải Sơn – Tân Đô (Đức Hòa, Tây Ninh) giúp hình thành thêm hành lang phát triển công nghiệp – đô thị mới.
Trong giai đoạn đến năm 2030, Tây Ninh xác định ưu tiên đầu tư 14 dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng, qua đó đưa hạ tầng trở thành “động cơ tăng tốc” của thị trường.
Có thể thấy, quá trình giãn dân, kết hợp tác động từ sáp nhập địa giới hành chính và hạ tầng liên tục đầu tư hoặc sắp về đích đang tạo ra lực cầu bền bỉ và đẩy mặt bằng giá bất động sản phía Tây TP.HCM đi lên. CBRE dự kiến trong ba năm tới, giá bán sơ cấp có thể tăng trung bình 9-11%/năm với căn hộ và 6-12%/năm với nhà phố, biệt thự. Đồng thời, 80% nguồn cung của thị trường sẽ tập trung tại đô thị vệ tinh TP.HCM, trong đó Tây Ninh chiếm tỷ trọng lớn.
Xu hướng này cho thấy hạ tầng không chỉ giải bài toán kết nối, mà đang trực tiếp tái định giá tài sản bất động sản tại khu Tây. Hiện diện ngày càng rõ tại Tây Ninh là làn sóng đổ bộ của các doanh nghiệp địa ốc cùng nhiều nhà phát triển địa phương. Vào thời điểm cuối năm 2025, thị trường nơi đây tiếp tục chứng kiến động thái của doanh nghiệp bất động sản, tạo nên điểm nhấn nguồn cung cho khu vực.
Những cái tên như Vingroup, T&T Group, Ecopark, Nam Long, Seaholdings, Prodezi Long An… đang hình thành mạng lưới dự án quy mô lớn, tạo mặt bằng phát triển mới cho toàn khu vực. Nổi bật là dự án Vinhomes Green City của Vingroup tại Đức Hòa, được khởi công cuối tháng 3/2025, quy mô gần 200 héc ta, tổng vốn đầu tư hơn 28.000 tỉ đồng.
T&T Group đang triển khai khu đô thị T&T Millennia tại xã Cần Giuộc, với tổng vốn 41.000 tỉ đồng. Him Lam phát triển dự án quy mô 270 héc ta tại Khu công nghiệp Đức Hòa 3. Trong khi Nam Long tiếp tục mở bán các phân khu biệt thự và cao tầng trong khu đô thị Waterpoint lên 335ha
Hay nhà đầu tư Seaholdings cũng đang đẩy nhanh tiến độ và pháp lý các dự án trọng điểm, trong đó có dự án Destino Centro tại Bến Lức. Vừa qua, dự án đã cất nóc block Amor sau 1 năm khởi công dự án. Được biết, Destino Centro được xây dựng trên diện tích đất khoảng 2,1 ha tại xã Mỹ Yên, gồm 5 khối chung cư cao 20 tầng, cung cấp hơn 2.000 căn hộ, giá trong khoảng 31-35 triệu đồng/m2.
Một ông lớn phía Bắc là Ecopark cũng gây dấu ấn tại thị trường khu Tây TP.HCM. Đầu năm 2025, doanh nghiệp này ra mắt dự án Eco Retreat quy mô hơn 200ha tại Bến Lức với hơn 7.700 sản phẩm bao gồm nhà phố, biệt thự, căn hộ, shophouse. Prodezi Long An với dự án La Homes quy mô hơn 100ha cũng là dự án khu đô thị gây chú ý tại thị trường Tây Ninh thời gian qua.
Có thể thấy, khi nhiều doanh nghiệp bất động sản cùng lúc bung hàng tạo nên sự hồ hởi cho thị trường phía Tây TP.HCM. Đáng nói, thời gian qua, thị trường khu vực này nhận được sự quan tâm tích cực từ nhà đầu tư phía Bắc.
Ngoài hạ tầng thì theo chuyên gia Savills Việt Nam, quỹ đất Tây Ninh dồi dào ở và mặt bằng giá còn thấp tạo nên sự cạnh tranh cũng như dư địa phát triển cho thị trường bất động sản khu vực.
Dòng tiền nhà đầu tư “bám” vành đai
Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường bất động sản năm 2025 bước vào trạng thái phục hồi, đi cùng xu hướng giá bán tiếp tục tăng tại khu vực có nhu cầu ở thật hoặc được hưởng lợi từ hạ tầng.
Theo ông Tuấn, thị trường bất động sản TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.
Ông Tuấn phân tích, xu hướng dễ nhận thấy nhất thời gian qua là nhu cầu mở rộng không gian sống, và tận dụng cơ hội đầu tư từ hạ tầng liên vùng đang hoàn thiện. Tại TP.HCM, các dự án như metro, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay hệ thống cầu đang tạo lực đẩy lớn cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu, Bến Lức, Đức Hoà. Nhờ đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng trở lại.
“Phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi nguồn cung tăng mạnh. Trước năm 2015, nguồn cung căn hộ chủ yếu “gói gọn” trong vành đai 2 ở trung tâm với 324 dự án. Khi vành đai 3, 4 được dần hình thành, biên đô thị được mở rộng mạnh mẽ, giúp các doanh nghiệp tiến ra vùng ven, khiến số dự án lên khoảng 1.050 hiện nay, tăng gấp 3,2 lần chỉ trong một thập kỷ”, ông Tuấn cho biết.
Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trung tâm không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất. Các vành đai tạo ra những ‘cực phát triển mới’, đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay.
Theo các chuyên gia trong ngành, xu hướng mở rộng không gian đô thị ra khu ven TP.HCM sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới. Đây cũng là cơ hội để thị trường bất động phát triển ăn theo.
Dẫu vậy, ở giai đoạn này nhà đầu tư cần dựa vào dữ liệu để chọn đúng vùng có động lực tăng trưởng thật sự, nơi hội tụ hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo sóng tâm lý hay tin đồn trong thị trường còn phân hoá mạnh như hiện nay.
