Sau giai đoạn sốt đất 2018-2021, đến giữa năm 2022, thị trường BĐS Bình Dương bắt đầu chững lại do ảnh hưởng hậu Covid-19 và khó khăn chung toàn ngành, nhất là phân khúc đất nền với lượng giao dịch và giá bán giảm trên diện rộng. Tình trạng trầm lắng này kéo dài cho đến giữa năm 2024, khi các dự án phục vụ nhu cầu ở thực – căn hộ chung cư, bắt đầu tái khởi động, giúp thị trường “ấm” trở lại.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong năm 2024, thị trường Bình Dương ghi nhận khoảng hơn 5.000 sản phẩm mở bán, gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm trước, trong đó chủ yếu là sản phẩm căn hộ chung cư, có giá bán sơ cấp trung bình đạt 43 triệu/m2. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 74%, với hơn 90% giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ.
Bước sang đầu năm 2025, thị trường này ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét, nhờ nguồn cung có xu hướng cải thiện từ hàng loạt dự án BĐS mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, và được gỡ vướng sau nhiều năm “đóng băng”. Đặc biệt, việc hàng loạt sự kiện ra mắt dự án BĐS được tổ chức trước các tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, hạ tầng, quy hoạch, càng kích thích nhu cầu đầu tư sau giai đoạn “nén mạnh”, mở ra cơ hội để thị trường bước vào điểm “bung chu kỳ” mới. Trong đó, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại khu vực lõi trung tâm giáp ranh trung tâm TP. Hồ Chí Minh là tâm điểm.
Theo đó, thị trường BĐS Bình Dương nói chung, khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh nói riêng, có nhiều lợi thế sẵn có để phát triển BĐS. Bình Dương trước đây từng được biết đến là “thủ phủ công nghiệp” với hàng loạt khu công nghiệp quy mô lớn như VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước. Tuy nhiên, vai trò của “thủ phủ công nghiệp” này đang có xu hướng mở rộng nhanh chóng, không chỉ là đô thị chất lượng cao cho lực lượng lao động trí thức làm việc tại khu vực, mà còn là bệ đỡ hạ tầng nhà ở cho TP.HCM sau sáp nhập nói chung, khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.
Có thể kể đến phường Bình Hoà – TP.HCM (sau sáp nhập) hay còn gọi là Đông Bắc TP.HCM – cửa ngõ tiếp giáp với TP. Thủ Đức, đang dẫn dắt xu hướng này. Không chỉ sở hữu hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện (quốc lộ 13, Vành đai 3, đường ven sông Sài Gòn, tương lai là vành đai 4, metro số 2,…), khu vực này còn ghi nhận làn sóng phát triển các khu đô thị tích hợp, các dự án cao tầng chất lượng cao, tiệm cận tiêu chuẩn quốc tế, với mức giá chỉ bằng 1/3 – 1/2 so với giá của khu vực phường An Khánh – TP.HCM mới.
Ngoài các lợi thế sẵn có, thị trường Bình Dương nói chung đang đứng trước cơ hội lớn để bước vào chu kỳ mới, nhờ các cú huých mạnh mẽ về quy hoạch, hạ tầng. Đặc biệt là việc sáp nhập TP. HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 của Quốc hội.
Thứ nhất, Sở Tài chính TP.HCM đề xuất xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế tại Thủ Đức. Trung tâm này dự kiến sẽ tập trung các định chế tài chính, tập đoàn đa quốc gia, các doanh nghiệp công nghệ – fintech và văn phòng đại diện quốc tế. Với định hướng ưu tiên phát triển thương mại – dịch vụ, hạn chế nhà ở tại Thủ Đức, nhu cầu sinh sống, an cư cho hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý sẽ lan tỏa sang khu vực giáp ranh. Và các đô thị sát cạnh trung tâm phường Thủ Đức như phường Bình Hoà, phường Thuận An,… sẽ là khu vực hưởng lợi đầu tiên.
Việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế này, không chỉ đặt ra yêu cầu về nguồn cung nhà ở cao cấp, đa dạng loại hình, mà còn kéo theo nhu cầu phát triển đồng bộ hệ sinh thái hạ tầng, tiện ích, thương mại – dịch vụ xung quanh tăng tương ứng.
Thứ hai, việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP. Hồ Chí Minh đều nằm trong nhóm có quy mô kinh tế lớn của cả nước, không chỉ tái cấu trúc mạnh mẽ về hạ tầng và không gian phát triển vùng, mà còn tạo ra một “siêu vùng” phát triển với hiệu ứng cộng hưởng theo cấp số nhân, nơi mỗi địa phương không những phát huy lợi thế riêng mà còn bổ trợ và nâng tầm giá trị cho nhau. Bình Dương (trước đây) vốn là trung tâm công nghiệp lớn phía Nam, sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa – Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ – tài chính – thương mại của TP. Hồ Chí Minh.
Từ đó thu hút dòng vốn đầu tư và dân cư chất lượng cao, kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp của lực lượng chuyên gia, tầng lớp trung lưu và dân cư có thu nhập cao. Nhu cầu này sẽ mở rộng nhanh chóng từ vùng lõi trung tâm TP.HCM ra các khu vực đô thị vệ tinh.
Thứ ba, việc sáp nhập sẽ tạo ra một hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ, từ đó nâng cao hiệu quả kết nối vùng và liên vùng. Các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như vành đai 3, Metro số 2 kết nối TP.HCM tới Bình Dương,… sẽ không chỉ đóng vai trò giao thông đơn thuần, mà còn trở thành trục phát triển đô thị, công nghiệp và thương mại. Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường khu vực giáp ranh trung tâm TP. Hồ Chí Minh mới sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư và dòng vốn đầu tư.
Hơn thế nữa, việc sáp nhập giúp các địa phương thống nhất quy chuẩn phát triển, quy hoạch đô thị, cơ chế xét duyệt dự án, định giá đất, quy trình đầu tư, tạo sự đồng bộ và minh bạch, giúp các nhà phát triển tăng tốc triển khai, bung hàng ra thị trường.
Trên cơ sở đó, mặt bằng giá BĐS nhà ở tại khu vực, đặc biệt là phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Nhờ nhu cầu gia tăng từ hàng loạt cú huých chính sách, hạ tầng và quy hoạch kể trên, và tác động trực tiếp từ biến động chi phí đầu vào. Cụ thể, thời gian gần đây, một số dự án đã được tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, với mức phê duyệt cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán sơ cấp tăng lên nhằm bảo toàn biên lợi nhuận.
Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong thời gian tới, khi nhiều dự án từng bị “treo pháp lý” đang dần được tháo gỡ theo hướng tương tự. Bên cạnh đó, các dự án mới được chấp thuận đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với mặt bằng chi phí tài chính tăng lên theo bảng giá đất mới, tạo áp lực lên mức giá sơ cấp ngay từ giai đoạn triển khai đầu tiên. Các dự án có giá bán cao hơn vẫn sẽ được hấp thụ tốt khi đáp ứng nhu cầu ở thực, nhờ lực đẩy từ xu hướng giãn dân đô thị, dòng vốn dịch chuyển về vùng ven và nhu cầu của lực lượng chuyên gia tại các khu công nghiệp và trung tâm tài chính quốc tế dự kiến thành lập. Từ đó, thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn cho toàn khu vực.
Tác giả: Chuyên gia Nguyễn Văn Đính
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam
