Giá chung cư vẫn tăng
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý II/2026 tại Hà Nội (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên), tổng nguồn cung mở mới đạt 9.300 căn, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, phân khúc cao cấp tiếp tục áp đảo khi chiếm 69% thị phần. Đáng chú ý, nguồn cung hạng sang ghi nhận mức tăng trưởng đột biến 95% cùng kỳ năm trước, đạt 2.900 căn. Sự trở lại của một dự án quy mô lớn sau nhiều năm vắng bóng tại khu nội thành là Hanoi Seasons Garden (Chủ đầu tư Masterise Homes) đã đóng góp tới 92% nguồn cung mới tại khu vực này.
Xét về địa lý, nguồn cung Thủ đô tập trung chủ yếu tại khu nội thành (22%) và khu Tây (41%). Riêng khu Tây ghi nhận tới 7 dự án mở mới, trong đó 4 dự án nằm trên vành đai 3.5, minh chứng cho xu hướng phát triển bám trục hạ tầng và đa trung tâm. Trong khi đó, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) chỉ chiếm 18% tổng nguồn cung (giảm 26% cùng kỳ năm trước) với 4 dự án lớn tiếp tục mở bán.
Trái ngược với Hà Nội, thị trường TP.HCM (bao gồm Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu) ghi nhận sự dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven với tổng nguồn cung mở mới lên tới 11.200 căn, tăng vọt 203% so với quý trước và 51% cùng kỳ năm trước. Khu vực Bình Dương đóng vai trò “dẫn dắt” khi chiếm tới 66% tổng nguồn cung mới. Sự xuất hiện của các dự án quy mô hơn 1.000 căn tại Dĩ An, Thuận An, Thành phố mới Bình Dương cùng sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài đã nâng cao đáng kể chất lượng hoàn thiện sản phẩm.
Cơ cấu sản phẩm tại TP.HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp (54%) và cao cấp (38%). Phân khúc hạng sang chỉ chiếm vỏn vẹn 8%, tập trung chủ yếu tại khu vực Quận 2 cũ.
Trong quý II mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao. Đơn giá sơ cấp tại trung tâm Hà Nội đi ngang so với quý trước, đạt 121 triệu đồng/m2, nhưng vẫn duy trì mức tăng mạnh 46% cùng kỳ năm trước. Việc nguồn cung chủ yếu là cao cấp và hạng sang đã giữ mặt bằng giá thủ đô ở mức “chót vót”.
Ngược lại, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) tiếp tục đóng vai trò là “vùng trũng” dễ tiếp cận với mức giá 67 triệu đồng/m2 (thấp hơn khoảng 45% so với trung tâm Hà Nội).
Tại phía Nam, giá sơ cấp trung tâm TP.HCM duy trì ổn định ở mức 103 triệu đồng/m2 (giảm nhẹ 1% so với quý trước nhưng tăng 14% cùng kỳ năm trước). Điểm sáng thuộc về thị trường Bình Dương khi mức giá đạt 60 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ.
Đặc biệt, khoảng cách giá giữa Bình Dương và trung tâm TP.HCM đã thu hẹp đáng kể (từ mức chênh lệch 58% trong quý I/2024 xuống còn 42% trong quý II/2026), phần nào phản ánh kỳ vọng tích cực của thị trường đối với triển vọng phát triển của khu vực sau khi được sáp nhập vào địa giới hành chính TP.HCM.
64% khách hàng vẫn quan tâm bất động sản
Dù nguồn cung dồi dào, lượng tiêu thụ lại cho thấy dấu hiệu chững lại. Hà Nội ghi nhận 7.100 giao dịch sơ cấp, giảm 3% so với quý trước và giảm 8% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mở mới giảm quý thứ ba liên tiếp, chỉ còn 50% (giảm 18% so với quý trước). Sự sụt giảm lan rộng ở cả phân khúc cao cấp (giảm 16%) và hạng sang (giảm 27%). Cơ cấu lượng tiêu thụ quý II/2026 tại Hà Nội gồm 75% cao cấp và 25% hạng sang.
Tại TP.HCM, tổng lượng tiêu thụ đạt 9.500 căn, tăng 108% so với quý trước, tăng 16% cùng kỳ năm trước, nhưng chủ yếu tập trung tại Bình Dương. Khu vực trung tâm TP.HCM giao dịch ảm đạm với chỉ 2.400 căn, giảm 13% cùng kỳ năm trước.
Sự chững lại của lượng tiêu thụ bắt nguồn trực tiếp từ áp lực tài chính và tâm lý chờ đợi. Khảo sát trên 605 khách hàng của One Mount trong quý II/2026 cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhất nhưng tỷ lệ lựa chọn chỉ còn 64%, sụt giảm mạnh mẽ 23% so với con số 87% của cùng kỳ 2025.
Đi sâu vào nhóm khách hàng không có nhu cầu mua bất động sản trong quý, báo cáo chỉ ra sự xuất hiện của hàng loạt “lý do mới”. Chiếm tỷ lệ áp đảo nhất (67%) là tâm lý chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường do bối cảnh vĩ mô và quy hoạch còn nhiều biến động. Mức lãi suất cho vay thả nổi neo cao (khoảng 11-14%/năm) cũng trở thành rào cản lớn, khiến 40% khách hàng e ngại không dám sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngoài ra, 29% lo ngại biến động tiêu cực từ thị trường và 6% sợ rủi ro pháp lý dự án.
