QUYẾT ĐỊNH 15/2021/QĐ-UBND QUY ĐỊNH VỀ TÁCH THỬA, HỢP THỬA ĐẤT:Bãi bỏ nhiều quy định bất cập

Ngày 20/9, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 15/2021/QĐ-UBND quy định về tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh, thay thế Quyết định 18/2019/QĐ-UBND. Quyết định này có hiệu lực từ 1/10, được đánh giá là có nhiều điểm mới, chặt chẽ hơn đối với việc phân lô trên đất nông nghiệp, bãi bỏ nhiều quy định bất cập, gây phát sinh thủ tục hành chính (TTHC).

Quyết định 15/2021/QĐ-UBND bãi bỏ những quy định làm phát sinh TTHC nhưng vẫn bảo đảm quản lý chặt việc lợi dụng tách thửa trên đất nông nghiệp để phân lô, bán nền. Trong ảnh: Khách hàng tham khảo các bảng giá đất phân lô trên địa bàn huyện Long Điền.

CHẶT CHẼ VÀ PHÙ HỢP VỚI THỰC TẾ

Ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh cho biết, Quyết định (QĐ) 15 có những nội dung quy định mới và thay đổi so với QĐ 18. Theo đó, điều kiện chung để được phép tách thửa đất là thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQASDĐ); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc tách thửa đất được thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

QĐ 15 cũng quy định, điều kiện thực hiện tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân. Đối với thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu do Nhà nước quản lý. Trường hợp hình thành đường giao thông mới khi tách thửa (nếu có) thì người sử dụng đất phải được UBND cấp huyện chấp thuận bản vẽ xin phép hình thành đường giao thông; việc cấp phép hình thành đường giao thông, thi công hạ tầng kỹ thuật, kết nối đồng bộ với đường giao thông hiện hữu, nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng, được thực hiện trước khi lập thủ tục tách thửa. QĐ 15 cũng quy định thêm “Hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa” để tránh tình trạng một số chủ đầu tư chưa thi công hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn nộp hồ sơ đề nghị tách thửa.

Ngoài ra, QĐ 15 cũng chỉ rõ đối với đất ở tại đô thị nếu muốn tách thửa phải có diện tích tối thiểu phải từ 60m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m (đối với khu vực đô thị và huyện Côn Đảo); diện tích sau khi tách thửa tối thiểu từ 80m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m (đối với các khu vực còn lại). Quy định này nhằm khắc phục tình trạng người dân tự ý xây nhà trái phép để xin tách thửa.

QĐ 15 cũng bãi bỏ nhiều quy định làm phát sinh TTHC như: Bãi bỏ quy định tách thửa đất trong các KCN-CCN; quy định UBND các huyện, thị, thành phố phải có trách nhiệm ban hành quyết định thu hồi diện tích đất làm đường giao thông do chủ sử dụng đất tự nguyện trả lại và bàn giao cho UBND xã, phường…

Đáng chú ý nhất là QĐ 15 đã bãi bỏ các quy định về tách thửa quy mô diện tích lớn. Đây chính là vướng mắc lớn nhất của QĐ 18 sau 2 năm áp dụng vào thực tế khiến nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc cho phép tách thửa đất. Cụ thể, QĐ 18 quy định đối với thửa đất có diện tích từ 500m2 – 2.000m2 tại TP. Vũng Tàu và diện tích từ 1.000m2 – 5.000m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, trước khi tách thửa theo quy định thì người sử dụng đất phải lập phương án mặt bằng tách thửa được UBND cấp huyện chấp thuận. Đồng thời, bỏ nội dung “riêng đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải đắp bờ trước khi tách thửa” cho phù hợp với tình hình thực tiễn, tránh gây phát sinh và khó khăn cho người dân. Theo ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, việc bãi bỏ quy định về tách thửa quy mô diện tích lớn là nhằm tránh phát sinh TTHC theo kết luận kiểm tra số 47/KL-KTrVB ngày 24/2/2020 của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật – Bộ Tư pháp.

VÌ SAO PHẢI THAY THẾ QUYẾT ĐỊNH 18?

Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở TN-MT cho rằng, mặc dù Quyết định 18/2019/QĐ-UBND về quy định tách thửa được UBND tỉnh ban hành tháng 7/2019 đã góp phần hạn chế tình trạng phân lô bán nền đất nông nghiệp, tuy nhiên, sau 2 năm thực hiện, quy định này khá chặt đã khiến nhiều địa phương người dân có nhu cầu tách thửa thực sự nhưng vướng quy định nên khó thực hiện. Trong quá trình thực hiện quyết định này Cục Kiểm tra (Bộ Tư pháp) kết luận có những nội dung chưa phù hợp làm phát sinh TTHC. Bên cạnh đó, ngày 18/12/2020, Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Vì vậy, việc điều chỉnh một số quy định tại QĐ 18 là cần thiết để vừa quản lý chặt nhưng vừa phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân đồng thời tránh làm phát sinh các TTHC không cần thiết. Sau khi nhận ý kiến của các địa phương, Sở TN-MT đã tổng hợp các nội dung vướng mắc và tham mưu QĐ15 thay thế QĐ 18. Theo đó, QĐ 15 được UBND tỉnh ban hành vào ngày 20/9 và có hiệu lực từ ngày 1/10 ngoài việc điều chỉnh, bổ sung và bãi bỏ một số quy định về tách thửa còn bổ sung thêm quy định về hợp thửa đất.

 Ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Giám đốc VPĐKĐĐ tỉnh cho biết thêm, mục đích của việc điều chỉnh là nhằm bảo đảm các yếu tố như: tránh việc lợi dụng quy định về tách thửa để phân lô, bán nền mà không thực hiện quy định về việc lập dự án đầu tư phát triển nhà ở; sau khi tách thửa bảo đảm việc sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; tránh thất thu cho nhà nước do việc lợi dụng quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp không có lối đi, sau đó chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nộp tiền sử dụng đất với giá thấp nhất… Ngoài ra, QĐ15 sửa đổi quy định về diện tích đất ở tối thiểu chưa xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn từ 100m2 thành 80m2 cho phù hợp với nhu cầu thực tế; sửa đổi, bổ sung một số quy định phù hợp với tình hình thực tế theo kiến nghị của các sở, ngành và UBND các huyện, thị, thành phố.

Bài, ảnh: QUANG VŨ